Во второй половине 2009-го падение рынка приостановилось и цены даже начали расти. Как подчеркнул в интервью журналу Saldo руководитель банка SEB Ахти Асманн, «хорошая новость заключается в том, что ситуация на рынке недвижимости такова, что она просто не может стать еще хуже».

Курортная недвижимость Латвии сосредоточена в основном в Юрмале. Для иностранных инвесторов (в том числе и для россиян) жилье в Латвии не является приоритетом. Юрмале трудно конкурировать с такими курортами, как Лазурный Берег, побережьями Испании и Черногории, где купальный сезон не в пример дольше, а море гораздо теплее. По данным обзора рынка за август 2009 года, проведенного компанией Century21Baltwest, стоимость квадратного метра (3000–4000 евро) в частных домах или апартаментах в центре Юрмалы (Майори, Дзинтари) была неконкурентоспособна. Однако ситуация начала меняться в том же месяце. Так, частные дома площадью 170–200 м² в Меллужи (недалеко от Дзинтари) продавались по цене 1400–1420 евро за м², что почти в два раза ниже июльских цен, когда в Юрмале проводился популярный конкурс «Новая волна».

В сентябре аналитиками впервые было отмечено прекращение падения цен. Это коснулось не только столичного жилья, но и недвижимости в курортных зонах. Цены достигли такого уровня, когда ожидания продавцов в целом оказались сравнимыми с ожиданиями покупателей. Как отмечают в Century21Baltwest, в сентябре стоимость жилья бизнес-класса на Видземском взморье (Царникава, Саулкрасти и др.) опустилась до уровня 700–1000 евро за м². В Юрмале цена квадратного метра жилья в новостройках составила 1400–2000 евро. В то же время элитная собственность в Юрмале не пользовалась спросом. Ее владельцы продолжали выжидать.

Зато жилье экономкласса на вторичном рынке Юрмалы можно было приобрести по цене от 400 евро за м². Представители среднего класса могли позволить себе покупку недвижимости на знаменитом курорте, стоимость которой на вторичном рынке колебалась в пределах 20–40 тыс. евро в зависимости от площади, удаленности от центра и состояния жилья. Таким образом, в сентябре средние цены достигли минимума. С этим в целом согласен президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, который при этом отмечает: «Девелоперы не снизили стоимости квартир в новостройках в связи с окончанием сезона продаж курортной недвижимости, они держат ее на прежнем уровне».

В октябре общая тенденция на рынке жилья Латвии не изменилась: цены на большинство объектов либо оставались на сентябрьском уровне, либо выросли. Рост затронул прежде всего малогабаритные квартиры в Риге. По данным Century21Baltwest, стоимость одно- и двухкомнатных квартир в престижных районах города в некоторых случаях выросла на 10–12% в зависимости от состояния жилья. Цены же на трех- и четырехкомнатные апартаменты оставались неизменными или даже незначительно снижались. Аналогичным образом вел себя рынок серийных квартир и в курортных зонах: Юрмале и Видземе.

Станислав Зингель пока не видит больших изменений на рынке курортной недвижимости. Он подчеркивает: «Поскольку считается, что сезон продажи жилья в курортных зонах Латвии заканчивается в октябре, то многие продавцы, которые не реализовали свою недвижимость в этот период, просто сняли объявления из публичного предложения, отложили продажу до нового сезона, который начнется в мае. Таким образом, просто уменьшилось число предложений».

Настроения и тенденции рынка

По мнению председателя правления компании Century21Baltwest Валерия Энгеля, на рынок курортной недвижимости традиционно влияют два фактора: сезонный туристический и соотношение покупателей и продавцов. После завершения сезона всегда наблюдается прирост покупателей и цены понемногу растут. Однако сейчас решающим Валерий Энгель считает фактор соотношения продавцов и покупателей: «Если на рынке рижской недвижимости сложился паритет, то рынок жилья в курортных зонах сегодня остается рынком покупателя. Если говорить о серийных квартирах в Юрмале, то здесь ситуация примерно такая же, как и в Риге, но есть одно но — это опять-таки сезонный рынок, и следовательно, аренда здесь тоже сезонная. Поэтому сегодня основной покупатель тут россиянин: он мало озадачен арендой и больше задумывается о выгодном вложении капитала и получении шенгенской визы. На жилье бизнес-класса в Юрмале и Видземе появляется спрос, если его стоимость опускается до 700–1000 евро за м². И это при условии, что объект в хорошем состоянии. Цены здесь сохраняются на уровне сентября. Хуже всего обстоят дела с элитной недвижимостью на курортах: владельцы не хотят опускаться ниже 3000 евро за м², и этот рынок остается неликвидным. Главная проблема сегмента элитного курортного жилья Латвии состоит в том, что продавцы никак не поймут: они живут не на Лазурном Берегу и не на Сардинии. Их недвижимость предназначена для ценителей балтийской природы и латвийской архитектуры. Все остальные за такие деньги предпочитают покупать дома в Ницце».

Станислав Зингель отмечает следующие факторы, оказывающие влияние на рынок: «Во-первых, это понимание того, что цены на рынке латвийской недвижимости уже достигли дна. Во-вторых, сокращение предложения в связи с тем, что высокий сезон в секторе курортной недвижимости завершился в октябре. Как следствие, при благоприятном сценарии, с выходом мировой экономики из финансового кризиса, можно прогнозировать умеренный рост на латвийскую курортную недвижимость весной 2010 года, с началом нового высокого сезона».

Что касается ближайшего будущего, Валерий Энгель выделяет общие тенденции, зависящие от соотношения количества продавцов и покупателей, курса лата и поведения иностранных инвесторов, поскольку именно они весьма активны на этом рынке. Валерий подчеркивает: «Сегодня на латвийском рынке покупают 3% населения. Еще 11% считают, что в следующем году стоимость жилья будет расти, и подумывают о приобретении. Любое изменение соотношения хотя бы на один процент даст резкий подъем, и наоборот. Все зависит от настроений. Они пока таковы: хуже быть не может. Поэтому рынок постепенно стал подрастать. Это касается как курортной, так и городской недвижимости. Если лат девальвируют, то и цены поднимутся. Если же иностранное присутствие на рынке будет увеличиваться, то цены также будут расти. Таким образом, очень много "если". Пока что, я думаю, на рынке сложился паритет и, если ничего не изменится (особенно в действиях правительства), до весны нам уготован боковой тренд на рынке курортной недвижимости».

На основе анализа рынка жилья, на котором впервые за два года отмечается рост, Станислав Зингель предполагает, что с наступлением нового сезона продаж в куротной зоне цены тоже покажут рост. Он отмечает: «Можно констатировать, что за прошедший сезон в курортных городах Латвии были реализованы практически все объекты в сегменте "дешевая цена/хорошее качество". Новых бюджетных предложений в продажу не поступает. Некоторые наши клиенты, которые смотрели объекты, и они им нравились, все же уезжали с желанием подождать дальнейшего снижения их стоимости. Сегодня они вернулись и столкнулись с ситуацией, что все дешевое уже продано. Поэтому мы считаем: самое лучшее время для покупки недвижимости в куротной зоне уже пришло. Более того, у нас продолжаются продажи и сейчас, в ноябре-декабре, и запланированы приезды потенциальных покупателей жилья в Юрмале в январе, когда в России будут большие новогодние каникулы». Кстати, по мнению Валерия Энгеля, «покупать курортную недвижимость всегда лучше зимой: она тогда дешевле».

Михаил Бредис

См. также