Собственный дом в Подмосковье — это прекрасный вариант для семей с детьми или пожилыми родителями, для тех, кто устает от городской суеты и любит проводить выходные на природе: на рыбалке или охоте, на пляже или лесных тропинках, для тех, кто хочет жить в экологически благополучном районе. Загородный особняк дает возможность насладиться уединением, попариться в собственной бане, отдохнуть у бассейна в саду или заняться разведением роз. А если дом расположен в современном жилом поселке, то его владельцу будут обеспечены круглосуточная охрана и все радости инфраструктуры.

Если вас привлекают все вышеперечисленные преимущества, то пора поторопится и выбрать подходящий объект, ведь цены на рынке недвижимости снова пошли вверх и сегмент элитного подмосковного жилья не исключение. В прошлом году, ознаменованном финансовым кризисом, стоимость объектов класса люкс в Подмосковье значительно снизилась — примерно на 30%. «В первом полугодии 2009-го девелоперы предоставляли рассрочки платежа и давали значительные скидки, размер которых достигал 50–60%, а летом многие официально снизили стоимость в прайс-листах. Когда осенью прошлого года наступило ценовое равновесие, размер скидок начал постепенно сокращаться», — рассказывает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

В 2010-м падение рынка прекратилось. «По предварительным данным индекс цен на первичном и вторичном рынках элитного загородного жилья за первый квартал 2010 года вырос на 4%», — утверждает Игорь Роганович, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, а цены в среднем увеличились на 7–10%. И специалисты ожидают дальнейшего роста. «Большинство игроков рынка отмечают весеннее оживление спроса, в связи с чем планируют пересмотр ценовой политики в сторону повышения стоимости. Правда, это касается только проектов на высокой стадии готовности», — свидетельствует Тимур Сайфутдинов. «В проекте “Бенилюкс” стоимость объектов уже увеличилась примерно на 10%. Период, когда продавцы предоставляли существенные скидки, закончился», — добавляет Екатерина Тейн, партнер и директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

Но не стоит расстраиваться, если вы не успели стать владельцем подмосковного дома по самым низким ценам. Во-первых, в прошлом году вместе со стоимостью снижалось и качество предложения: самые лучшие объекты попросту снимались с продаж, потому что собственники не хотели их продавать по кризисным ценам. Во-вторых, выбор был меньше, и не только из-за владельцев, не желающих продешевить, но и потому, что часть строек была заморожена, а новое жилье не возводилось. Сегодня же строительство за городом возобновилось. В-третьих, стоимость эксклюзивных объектов с уникальными характеристиками не снижалась и в период рецессии. В-четвертых, «на рынке элитного жилья все индивидуально, и если цена изначально выше средней, то скидки возможны и сегодня, торг может дойти до 20%», — утверждает Надежда Волохова, заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». А в-пятых, цены по сравнению с докризисными пока выросли не столь значительно, поэтому сейчас есть прекрасная возможность подобрать качественный ликвидный объект по адекватной цене на любом направлении от Москвы.

Направление, размер и стоимость

Как и в докризисные времена среди покупателей элитной загородной недвижимости наиболее популярные направления Подмосковья — это Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. По данным компании Blackwood в первом квартале 2010 года более востребованными были дома в поселках на Новой Риге: на них пришлось 36% всех запросов. Затем в рейтинге расположились Рублево-Успенское и Калужское шоссе. Спросом также пользуются объекты на Минском и ближнем Киевском направлениях.

Лидирующее положение Рублево-Успенского и Новорижского направлений объясняется престижностью и уровнем безопасности находящихся здесь поселков, высоким социальным статусом соседей, прекрасной экологией, богатой инфраструктурой. И в поселках, и вблизи указанных трасс много торговых и развлекательных центров, фитнес-клубов, ресторанов, служб быта, а также частных школ и детских садов. Здесь есть и концертный зал «Барвиха Luxury Village», где часто выступают российские и мировые звезды. Всевозможные выставки, музыкальные фестивали и камерные вечера проводятся и в усадьбе Архангельское. В Барвихе также расположился водноспортивный клуб и спортивно-развлекательный комплекс «Каток.Ру».

Жилые поселки по Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе немного проще, но тоже отличаются сравнительной транспортной доступностью, качественными дорогами, хорошей экологией и инфраструктурой.

Естественно, престижность направления и уровень его инфраструктуры сказывается на цене объекта. Например, трехэтажный дом (площадью 551,5 м², без учета балконов и террас) в Барвихе, в охраняемом поселке Шульгино-4 (Рублево-Успенское шоссе), с гаражом, финской баней, хаммамом, джакузи, великолепным садом и участком в 30 га, находящийся под контролем дополнительной службы охраны, стоит 8 млн долларов. А аналогичный особняк на Киевском шоссе, правда, без усиленной охраны и дальше от столицы, но зато с бассейном и участком площадью 36 га предлагается за 3 млн долларов.

Также на стоимость подмосковного дома влияют его площадь, количество комнат, размер участка, качество и цена отделки и мебели, наличие бассейна, сада, огорода, беседок, бани и т. п. Увеличивают стоимость проект, выполненный именитым архитектором, и ландшафтный дизайн на участке. Что любопытно: с кризисом сохранился спрос на просторные дома площадью от 300 до 600 м² и вырос спрос на дома с большими участками. «В первом квартале 2010-го 41% запросов приходился на участки площадью 21–30 соток, а в прошлом году чаще интересовались участками в 15–20 соток», — говорит Тимур Сайфутдинов. Но зато многие покупатели готовы поселиться дальше от столицы. «Наиболее популярны объекты, расположенные в пределах 21–30 км от МКАД (55% запросов), тогда как в 2009-м большая часть спроса была сосредоточена в зоне до 20 км», — свидетельствует Тимур.

Однако такое изменение предпочтений не нашло отражения в средней цене сделки, ведь если с увеличением участка стоимость дома возрастает, то с удаленностью от МКАД она уменьшается. Если говорить о бюджете, то, как утверждают эксперты, большинство покупателей рассчитывают на объекты стоимостью менее 2 млн долларов, и примерно 30% могут потратить от 2 до 5 млн. Запросы на более дорогие объекты единичны.

За 2 млн долларов вряд ли удастся приобрести дом в самых престижных поселках Рублево-Успенского шоссе, ведь там цена квадратного метра начинается от 8–10 тыс. долларов, а метраж довольно большой, но за эту цену можно подобрать жилье, например, в Горках-10 или в Успенском, где квадратный метр стоит около 4500 долларов. Также за указанную сумму можно купить дом в 20 км от МКАД на Новорижском шоссе, например в поселках с развитой инфраструктурой и хорошей концепцией «Монолит» и Княжье Озеро, и даже коттедж в поселке «Бенилюкс» в 17 км от МКАД, но, правда, без отделки и с небольшим участком земли (площадь до 20 соток).

Если же непременно нужен дом под ключ и не дальше 30 км от Москвы, то лучше обратить внимание на объекты на ближнем Киевском, Минском и Калужском шоссе, где стоимость квадратного метра находится в диапазоне от 3750 до 4000 долларов. Например, за 2 млн долларов можно купить просторный особняк (площадь 430 м²) в новом поселке LeVitan в 29 км от Москвы по Калужскому шоссе. Правда, к дому не прилагается большого участка, но по территории поселка протекает река Пахра и из окон открывается чудесный вид.

Располагая 5 млн долларов, можно найти жилье на ближнем Новорижском шоссе, например в уже упомянутом поселке «Бенилюкс» или в «Новахово», в 15 км от МКАД. Здесь за 2 614 642 евро предлагается трехэтажный особняк площадью 650 м² с отделкой в классическом стиле и мебелью, к которому прилагается участок 18 соток и гараж на два автомобиля. «Новахово» окружают леса и чистые проточные пруды, а на его территории расположились торгово-развлекательный комплекс с хранилищем для шуб, автомойкой, отделением банка и т. п.; гастрономический бутик, аптека, ресторан, бар и фитнес-центр World Class с открытым и закрытым бассейнами. Также рядом с поселком находятся частная школа-лицей «Ковчег-ХXI», конноспортивный комплекс «Новый век» и закрытый теннисный корт.

На Киевском, Минском и Калужском шоссе, не говоря уже о Дмитровском или Пятницком, где стоимость квадратного метра составляет 1750–2000 долларов, за 5 млн предлагаются роскошные дома, построенные по эксклюзивному проекту, с бассейном и большим участком не менее 30 га. Но с указанным бюджетом можно претендовать и на особняк на самом престижном направлении, т. е. на Рублево-Успенского шоссе: вы сможете купить недостроенный особняк в Барвихе или Жуковке либо элитную квартиру в коттеджном поселке. Например, Игорь Роганович предлагает обратить внимание на проект «Сосны, Николина гора» в 22 км от столицы: «Николина Гора — место, объединившее несколько статусных поселков, расположенных в сосновом бору на левом берегу Москвы-реки, а элитные квартиры в жилом комплексе “Сосны” — отличная альтернатива загородному дому. К тому же сегодня действует уникальное предложение: цена квадратного метра начинается от 7500 долларов».

Ну а если стоимость объекта вам абсолютно не важна, а главная задача — купить роскошный дом-дворец в престижном, экологически чистом районе с очень развитой инфраструктурой, то стоит изучить поистине «королевские» предложения. Например, хорошим приобретением может стать особняк в поселки Горки-2 (15 км от МКАД). В просторном доме (1000 м²), выполненном в классическом стиле и расположенном на лесном участке, есть большой каминный зал, терраса, бильярдная, домашний кинотеатр, бассейн и тренажерный зал, сауна, джакузи, турецкая баня, комната для спа-процедур, гараж на четыре машины, и даже специальное помещение для хранения охлажденных продуктов. Не выходя за границы своих владений, можно пожарить шашлыки, поиграть в теннис на собственном корте, отдохнуть в беседке, любуясь фонтаном, и прогуляться возле собственного пруда. За воротами же вас ждет инфраструктура поселков Горки-2, Раздоры и Жуковка. А поселится в этой «новорусской» усадьбе можно за 26 816 850 евро.

А если аренда

Конечно, собственный особняк — это прекрасно, но не всегда возможно и целесообразно покупать недвижимость, тем более сейчас, когда перспективы прибыльности инвестиций весьма туманны. Жилье в Подмосковье можно просто арендовать. С кризисом арендные ставки снизились, и появилась замечательная возможность поселиться в престижных арендных поселках Росинка, Серебряный бор, Покровские холмы и др., где раньше в основном проживали иностранцы, а нужных домов приходилось ждать по 1,5–2 года в соответствии с так называемыми waiting-листами.

«Для аренды наиболее востребованы загородные дома в охраняемых поселках не дальше 10 км от МКАД. Как правило, такие объекты снимают на длительный срок, на летний период — реже», — говорит Екатерина Тейн. Правда, аренда на многие годы тоже не очень распространена. «Чаще клиенты снимают жилье на сезон с конца марта до середины октября», — утверждает Надежда Волохова. Причем, наибольшим спросом и на рынке аренды тоже пользуются направления от Новорижского до Калужского, и лидируют по популярности Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. «А для аренды на лето к указанному списку можно добавить поселки на большой воде по Дмитровскому, Осташковскому, Ярославскому и Пятницкому шоссе», — сообщает Тимур Сайфутдинов.

Помимо направления арендаторов обычно интересуют система охраны, инфраструктура поселка, наличие в доме нового ремонта, метраж объекта и площадь участка, а также его ухоженность и отсутствие поблизости строительных работ. «Как правило, арендаторам нужен комфортный дом с удачной планировкой и участок площадью 20–25 соток, — свидетельствует Надежда Волохова. — При длительной несезонной аренде клиенты обычно выбирают объект на участке площадью от 15 до 25 соток».

Самые высокие арендные ставки — от 4 до 100 тыс. долларов в месяц — сегодня наблюдаются на дома по Рублево-Успенскому шоссе. Например, за 20 тыс. можно снять полностью меблированный трехэтажный дом в поселке Никологорское площадью 450 м² с участком 30 га, укомплектованный бытовой техникой и камином. К дому прилагается гараж на две машины и баня, а на первом этаже есть джакузи.

Весьма дороги объекты по Сколковскому и Минскому шоссе. Так, на дома на Минском направлении стоимость аренды может доходить до 100 тыс. долларов, а на Сколковском можно снять жилье в диапазоне от 10 до 50 тыс. Относительно недорога недвижимость на Пятницком, Дмитровском, Ярославском и прочих менее престижных направлениях. Например, на Дмитровском шоссе можно снять небольшой домик за 2500–3000 долларов в месяц. «А средний уровень арендной ставки элитных коттеджей в Подмосковье при годовой аренде составляет 13 400 долларов в месяц. Но уместен торг: часто клиенты запрашивают серьезную скидку (20–30%), обязуясь, правда, внести полугодовую или годовую предоплату. И даже выбрав помесячную форму оплаты, можно получить скидку в пределах 10%», — рассказывает Тимур Сайфутдинов.

Дом в Подмосковье, приобретенный в собственность или снятый в аренду, — безусловно, серьезная статья расходов, поэтому жилье за МКАД нужно выбирать очень тщательно, учитывая все свои требования и предпочтения, оценивая качество строительных работ и отделки, проверяя чистоту сделки и сравнивая понравившийся объект с аналогичными. При правильном выборе переселение за город наверняка принесет только положительные эмоции.

Ольга Агуреева

См. также