Черногория — государство на Балканском полуострове, в южной части Адриатики, появившееся на международном рынке курортной недвижимости в 2006 году и за короткий срок стремительно потеснившее такие известные направления, как Хорватия, Турция, Болгария, Испания и Греция, и продемонстрировавшее впечатляющий рост цен на землю и жилье. «В 2007–2008 годах, на которые пришелся пик интереса к недвижимости в Черногории, цены быстро выросли до 5000–8000 евро за м², а в отдельных проектах доходили 10–12 тыс.», — рассказывает Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса отдела жилой недвижимости компании Knight Frank. Конечно, в тот период цены были завышены, но не так уж необоснованно.

Почему Черногория?

Это молодая и небольшая страна, выгодно отличающаяся от соседей прекрасными пляжами, чистым морем, замечательной экологией, великолепной кухней, живописными горными пейзажами, историческими и культурными ценностями. На ее территории находятся четыре заповедника и 40 озер, некоторые из которых, включая самое большое — Скадарское, признаны природными памятниками. Также впечатляют каньон реки Тары, глубина которого достигает 1300 м, Которские склоны и фьорд (единственный на юге Европы). Высоко в горах находится основанный в XVII веке монастырь Острог, где хранятся мощи святого Василия Острожского (Василия Чудотворца). Интересны и старая столица Черногории Цетинье, и древний город Котор, заложенный еще до нашей эры. Здесь не бывает скучно ни любителям активного отдыха, ни желающим просто расслабиться у моря, ни ценителям древностей.

В Черногории великолепный климат: мягкий с комфортной влажностью воздуха. Благодаря горным массивам здесь никогда не бывает изнуряющего зноя (самая высокая средняя температура в июле и августе 30 °С), но на побережье достаточно тепло уже в мае. Начиная с июня можно купаться в море, часто сезон продолжается до середины октября. Однако в горах, в некоторых местах, даже летом есть снег, поэтому Черногория — это еще и замечательная страна для поклонников горных лыж.

Россияне любят Черногорию и за отсутствие строгого визового режима. На срок до 30 дней сюда можно попасть вовсе без визы. А для более длительного отпуска легко получить визу на 90 дней, для этого необходима лишь анкета, две цветные фотографии и заявление в произвольной форме, в котором объясняется цель столь долгого пребывания в стране. Для тех, у кого имеется недвижимость в стране, путь сюда открывает соответствующий документ о собственности. С ним можно претендовать и на вид на жительство.

Черногория, безусловно, привлекает гостеприимством, близкими нам культурными традициями, весьма умеренными ценами на продукты и транспорт, а также схожестью языков. К тому же многие здесь понимают и говорят по-русски, что особенно приятно для детей и бабушек-дедушек, зачастую не знающих ни слова на иностранных языках.

Однако Черногория — это постсоциалистическое государство с соответствующими недостатками, да к тому же не самое богатое. «Сегодня оно еще находится на пути развития экономики, в силу чего недостаточно сформированы транспортная, социальная и торговая инфраструктуры», — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Но, к счастью, правительство взяло курс на развитие туризма. С каждым годом здесь совершенствуется инфраструктура отдыха и развлечений, появляются современные пляжные комплексы, оборудованные лежаками, с барами и водными аттракционами, строятся пятизвездочные отели и «Порто Монтенегро», который обещает стать самым большим в Европе. В Черногории теперь прекрасные дороги, есть Интернет и цифровое телевидение.

Многие знают, что для этой страны характерны определенные проблемы с водоснабжением, но сейчас практически решены и они. «Заканчиваются работы по строительству регионального водопровода, доставляющего воду из горных районов в прибрежные, в Будву водопровод уже пришел, а к началу следующего сезона эта проблема должна быть решена по всему побережью», — обещает Борислав Роганович, президент консорциума Sagio Residence.

Покупка и владение

Для потенциальных покупателей жилья Черногория привлекательна еще и относительно простой процедурой его приобретения. Иностранцам здесь разрешено покупать практически любую недвижимость: офисы, склады, квартиры в многоквартирных комплексах, загородные виллы, частные домики и даже земельные участки. «Правда, не превышающие по площади 5000 м² и находящиеся в урбанистической зоне», — поясняет Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое качество». Но это, пожалуй, единственное ограничение.

Порядок купли-продажи жилья здесь мало чем отличается от порядка, существующего во многих других странах, но сделка, как правило, проходит быстрее и проще. Например, открыть счет (необходимый для перевода денег) в местном банке можно при предъявлении загранпаспорта всего за десять минут. Не требуется никаких документов о происхождении денежных средств. «По законодательству Черногории право собственности на недвижимость оформляется в срок от одного до трех месяцев», — говорит Борислав Роганович. А Елена Некрытова уверяет, что на практике все проходит еще быстрее: в среднем за 20–30 дней.

Владение жильем в стране обходится сравнительно недорого. Ежегодно надо платить налог на собственность — не более 2,5 евро за м², а ежемесячно — налог на вывоз мусора, 8–12 евро. Плата за телефон — 5 евро в месяц. Тариф на электроэнергию в дневное время — 0,044 евро/кВтч, в ночное — 0,022 евро/кВтч. Вода обходится примерно в 0,75 евро/м3. Также при сдаче жилья в аренду с полученных доходов придется заплатить 10%, правда, не со всех, а только с 50–70% от суммы, т. к. государством активно поддерживается развитие туризма.

Предложение, спрос и цены

Сегодня в Черногории предлагается недвижимость в любых сегментах рынка: от эконом- до люкс-класса. «Однако большую часть составляют объекты вторичного жилья экономкласса, застройки социалистического периода и более ранние», — говорит Елена Некрытова. Качество таких объектов, естественно, соответствующее. «Новое же жилье с хорошей инфраструктурой и высоким уровнем комфорта только заполняет рынок, и проекты класса люкс можно пересчитать по пальцам», — добавляет эксперт. Однако Ольга Копашевидзе, специалист департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» (Санкт-Петербург), считает, что в стране в основном предлагаются объекты среднего класса, но достаточно объектов и класса премиум. «Этот сегмент составляет приблизительно 20% рынка», — говорит она.

Но предложение на сегодняшний день ограничено. Как свидетельствует Дмитрий Асадов, руководитель проектов «Велес Капитал Девелопмент», число объектов значительно сократилось в связи с принятием ДУПа (детального урбанизационного плана). Да и финансовый кризис, конечно, сделал свое дело: «За последние годы часть проектов была заморожена, а новых разрешений на строительство практически не выдавалось, — сообщает Елена Юргенева. — Возможно даже, что через год-полтора в Черногории возникнет дефицит предложения, а это, кстати, одна из предпосылок для роста цен». Очевидно, что ограниченное предложение при довольно высоком спросе даже в кризис не позволило ценам упасть слишком резко. «Порядок снижения цен в разных странах оказался разным. Например, в Болгарии стоимость элитного жилья снизилась на 25–27%, в Испании — на 5–7%, в Хорватии — на 10%, а в Черногории — на 5–6%», — утверждает Елена Юргенева. Если же говорить обо всех сегментах рынка, то, по мнению Дмитрия Асадова, можно отметить снижение цен на 10%, а по мнению Ольги Копашевидзе — на 30–50%. Однако Елена Некрытова полагает, что существенно кризис отразился лишь на объектах вторичного жилья экономкласса, а новые объекты повышенной комфортности и элитные не были подвержены ценовым колебаниям. «Конечно, при реальных покупках предлагались и предлагаются скидки от 10 до 20% в зависимости от условий оплаты, но на некоторые объекты, которые достроились во время кризиса и были введены в эксплуатацию в 2010 году, девелоперы даже поднимают цены — в среднем на 10%», — говорит Елена Некрытова.

Сегодня цены на жилье экономкласса в удалении от моря находятся в диапазоне от 1500 до 2000 евро/ м², на объекты бизнес- и премиум-класса — от 5000 до 8000 евро. «Средняя стоимость элитной недвижимости в Черногории составляет 650 тыс. евро, что вплотную приближает рынок страны к рынкам Италии, Франции, Испании и Кипра», — утверждает Станислав Зингель. Объекты бизнес-класса можно купить за 150–350 тыс. евро, а цены на бюджетные варианты начинаются от 50 тыс. евро. При этом спрос весьма активный. «Черногория возглавляет список государств, на которых сосредоточены интересы покупателей из России», — свидетельствует Елена Юргенева.

«Наши соотечественники предпочитают в основном объекты бизнес-класса и выше», — сообщает Дмитрий Асадов. Например, хорошо раскупаются квартиры в «Порто Монтенегро» (например, жилые комплексы «Зета» и «Озана») в Тивате, где уровень цен находится в диапазоне от 4500 до 7000 евро/ м². А в новом элитном жилом комплексе Belvedere Residence близ Бечичей, который на российском рынке представляют застройщик Sagio Residence и агентство недвижимости Knight Frank, за последнее время было продано 25 квартир.

«Чаще всего жители РФ покупают дома стоимостью от 150 до 400 тыс. евро и квартиры среднего класса до 200 тыс. евро в относительной близости от моря (до 1 км)», — говорит Ольга Копашевидзе. Что касается апартаментов, то основной спрос приходится на объекты площадью 70–80 м² с террасами в новых готовых домах. У них и наилучший инвестиционный потенциал.

Курорты Черногории

Цены на недвижимость в Черногории, конечно, зависят и от ее местоположения. Побережье страны делится на три основных курорта: Херцегновская Ривьера (Херцег-Нови, Котор и Тиват), Будванская Ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Святой Стефан, Петровац, Бар и др.), Ульциньская Ривьера (Ульцинь, Ада-Бояна). «Самые высокие цены на жилье на Будванской Ривьере и на побережье Боко-Которской бухты [район Котора. — От ред.]», — свидетельствует Дмитрий Асадов. «Наибольшей же популярностью у покупателей из России и стран СНГ пользуется недвижимость на побережье Бока-Которской бухты (40% запросов), в Будве (30%), в Херцег-Нови (10%), 20% приходится на другие города (Подгорицу, Бар, Петровац, Бечичи и т. д.)», — утверждает Станислав Зингель.

Будванская Ривьера

Будванская Ривьера — это наиболее развитый район в плане инфраструктуры, развлечений и пляжей. Тут сосредоточены наиболее высококлассные отели, рестораны, бары и ночные клубы (особенно близ Будвы и Бечичей). «Этот курорт привлекает любителей шумного веселого отдыха, и именно здесь расположены 16 самых красивых пляжей страны», — рассказывает Елена Некрытова. Самые популярные из них Славянский, Могрен и Бечичи. Картину портит только район Бара (иногда его выделяют в отдельную зону — Барскую Ривьеру), где, как сообщает Ольга Копашевидзе, по-прежнему отсутствует центральное водоснабжение. Но и цены здесь невысокие: квартира площадью 47 м² в 600 м от моря стоит 80 тыс. евро, люксовые виллы — 500–600 тыс. А в центре Будвы меблированные апартаменты площадью 65 м² с тремя спальнями и гостиной в 200 м от моря можно купить за 150 тыс. евро. Такая же по площади квартира в Петроваце, но только более современная, расположенная в малоквартирном доме в окружении соснового леса и оливковых рощ, стоит 182 тыс. евро. Таковы же средние цены и на жилье в элитном проекте Belvedere Residence в Бечичах. Этот жилой комплекс расположен в 200 м от пляжа, на холме. На его территории находятся роскошный апарт-отель на 30 номеров, VIP-вилла c девятью апартаментами и собственным гаражом и четыре корпуса с 60 квартирами (от студио до пентхаусов) площадью от 49 до 208 м². Абсолютно все апартаменты в этом проекте имеют террасы с прекрасным видом на море и сдвижные панорамные витражи, обеспечивающие естественное освещение. Отличительная особенность проекта — индивидуальные кондиционеры, что позволит хозяевам ремонтировать и менять систему кондиционирования независимо от соседей. На территории комплекса расположены благоустроенные парки, спа- и фитнес-центры, многоуровневая парковка на 85 машино-мест, аптека, магазин, открытый бассейн и т. д. Предполагается и круглосуточная охрана. В настоящий момент все корпуса построены, идет благоустройство домов и территории, а окончить работы планируется к декабрю 2010 года. Цена квадратного метра сегодня начинается от 2000 евро. Для россиян предусмотрены ипотечные кредиты, предоставляемые банком Nordea под залог недвижимости по ставкам от 7% (евро и доллары) до 9,5% (рубли) годовых. Естественно, апартаменты можно будет сдавать внаем, а личные вещи на это время перемещать в арендованные кладовые (они специально предусмотрены проектом). Сегодня наем квартиры подобного уровня площадью 46 м² в Черногории обходится примерно в 2500 евро в месяц.

Херцегновская Ривьера

Херцегновская Ривьера, расположенная на побережье чудесной Боко-Которской бухты, наверное, самый живописный курорт Черногории, и при этом со всей необходимой инфраструктурой. Здесь взору открываются самые впечатляющие виды, а море с мелкогалечными пляжами чистое и спокойное. К тому же летом тут часто проходят народные празднества, среди которых Которский международный летний карнавал (Бокельска ночь). «Но тем не менее Херцегновская Ривьера больше подходит для любителей спокойного, несуетливого отдыха», — считает Елена Некрытова. «Ее часто выбирают и для семейного отдыха», — дополняет Дмитрий Асадов.

Жилье здесь дешевле, чем на Будванской Ривьере. Например, квартиру в Херцег-Нови (64 м²) со всеми удобствами, видом на море и в 300 м от пляжа можно купить за 135 тыс. евро. Примерно такие же цены и в Которе, где квартиру площадью 46 м² также с видом на море, но только в 400 м от воды предлагают за 120 тыс. евро. В Тивате же цены ниже. Например, апартаменты (48 м²) в новом жилом комплексе в 100 м от моря с дизайнерски оформленной ванной комнатой, бамбуковым паркетом и красивыми видами из окон стоят 72 тыс. евро.

Ульциньская Ривьера

Ульциньская Ривьера — самый южный курорт Черногории, большую часть которого занимают песчаные пляжи, из которых самый красивый и известный — Большой пляж. Район славится сухим климатом и целебным песком. Но развлекательная инфраструктура здесь практически не развита, а предложений недвижимости значительно меньше, чем на Будванской и Херцегновской ривьерах, и в основном продаются дома и участки. Цены при этом невысокие — от 1500 евро/ м².

Некоторое время назад на развивающемся рынке жилья Черногории было довольно много случаев мошенничества. Сегодня такое случается редко, но, конечно, нужно быть бдительным: «Для избежания проблем приобретать недвижимость надо исключительно через проверенные агентства, — советует Ольга Копашевидзе, — только так можно защитить себя от покупки нелегального или спорного объекта, а также в 90% случаев приобрести жилье по более низкой цене». «Также при оформлении сделки необходимо внимательно изучать документы, а по всем действиям желательно консультироваться с юристами», — добавляет Дмитрий Асадов. «Приобретая частный дом, нужно смотреть, как решены вопросы с водо- и электроснабжением, а при покупке земельного участка необходимо проверять, возможно ли на нем строительство», — говорит Елена Некрытова. Если следовать этим советам, то без особых проблем можно стать счастливым обладателем дома в Черногории и прекрасно проводить летние каникулы всей семьей. К тому же благодаря снижению курса евро по отношению к рублю на 25% есть возможность совершить весьма выгодную сделку.

Ольга Агуреева

См. также