По болгарскому законодательству, земельные участки, а также земля, на которой расположена жилая или коммерческая недвижимость, могут быть зарегистрированы только на юридическое лицо, находящееся на территории этой страны. Тем не менее с 2014 года вступит в силу новый закон, по нему иностранцы смогут покупать и наследовать землю. В настоящее время в качестве альтернативы покупка осуществляется через создание юридического лица. Однако апартаменты могут быть приобретены как юридическим, так и физическим лицом.
Откройте счет в болгарском банке. Это простая процедура. Единственное, что вы должны предоставить — болгарский адрес для переписки с банком и ваш заграничный паспорт с действующей визой.

Покупая жилье на первичном рынке, следует потребовать у продавца свидетельство о собственности на земельный участок, приказ об одобренном подробном устройственном плане или план застройки, разрешение на строительство и документы о легитимности самой компании. За резервирование объекта покупатель обычно вносит сумму как минимум 1000 евро. При покупке на вторичном рынке требуется день-два на проверку юридической чистоты объекта.

Договоритесь о цене и заключите предварительный договор с застройщиком или собственником. Торг при приобретении недвижимости в Болгарии более чем уместен. Когда вы достигнете приемлемой для обеих сторон цены, составьте предварительный договор, резервирующий за вами право на недвижимость.

В предварительном контракте должны быть указаны:

•     имена и контакты сторон;
•     подробное описание недвижимости;
•     цена сделки, суммы промежуточных выплат и порядок их выплат, дополнительные расходы;

если приобретается первичное жилье в стадии строительства, то также:

•     дата получения документа, дающего право на пользование объектом (акт 16) и санкции в случае нарушения сроков;
•     дата сдачи объекта и санкции в случае нарушения сроков;
•     условия отказа от сделки, возвращаемая в таком случае сумма и сроки ее возвращения.

Внесите залог согласно предварительному контракту. Обычно он составляет около 10% от стоимости выбранного вами жилья. Залог при покупке нового объекта составляет около трети его стоимости. Он не возвращается, если покупатель отказывается от сделки по причинам, не указанным в предварительном договоре. Перед завершением сделки производятся все расчеты продавца и покупателя, выплачиваются регистрационные сборы.

Просчитайте дополнительные расходы по оформлению собственности:

•     регистрационный и гербовый сбор — 0,1-1,5% в зависимости от стоимости объекта;
•     налог на перевод объекта недвижимости в собственность — 2% от балансовой стоимости недвижимости (т. е. 1% от реальной цены);
•     услуги нотариуса — около 0,4%;
•     сбор за регистрацию недвижимости в государственных архивах — 0,01%;
•     муниципальный налог — 1% (далее ежегодный);
•     комиссия агента — 2,5-3% (как правило, оплачивается пополам продавцом и покупателем).

Окончательный акт о передаче собственности, как и удостоверение права собственности на недвижимое имущество, оформляется у местного нотариуса. Договор является нотариально заверенным актом, подписываемым продавцом и покупателем. После перечисления всей суммы вам вручаются ключи от недвижимости. Теперь вы — полноправный ее владелец. После этого нотариус предоставляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменения в Государственный регистр недвижимого имущества.

Важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Налоговая оценка используется при налогообложении и может быть значительно ниже реальной рыночной цены. Большая часть собственников в Болгарии предпочитает в нотариальном акте указывать именно налоговую оценку, возможные правовые последствия этого рекомендуется обсудить с юристом.

Комментарии

См. также