Maindoor.Ru - Мировой портал недвижимости

На этапе выбора объекта важно учитывать особенности греческого менталитета и местности, где вы хотели бы приобрести недвижимость. Во-первых, первоначально указанная цена может значительно отличаться от объективной стоимости, как в сторону завышения, так и занижения. Во-вторых, многое зависит от области, где расположен объект, т. к. отличия греческих побережий по природе, степени урбанизации, коммуникациям, морю, пляжам и другим параметрам могут быть значительными. Мы советуем вам предварительно провести некоторый мониторинг предложений различных агентств и застройщиков.

Обязательно наймите греческого адвоката, желательно по рекомендации. По действующему греческому законодательству участие адвоката в заключении сделки купли-продажи недвижимости (путем подписания соответствующего договора) обязательно и для покупателя, и для продавца, если стоимость объекта больше 29 137 евро для объектов в области Афин и Пирея и 11 739 евро для всех других частей Греции. Адвокат вместе с нотариусом готовит и согласует контракт купли-продажи, присутствует при подписании, а также может консультировать вас по всем юридическим аспектам сделки.

Оплата услуг адвокатов осуществляется с учетом минимального вознаграждения, регулируемого Кодексом греческих адвокатов. Если стоимость жилья не превышает 44 000 евро оно равно 1%, от 44 000 до 1 467 000 евро — 0,5%, от 1 467 000 евро и выше — 0,4%. При этом 35% суммы удерживается соответствующей коллегией адвокатов. Данный гонорар обычно уплачивается до заключения сделки у нотариуса и покрывает только подготовку контракта и обязательное присутствие адвоката при подписании документов у нотариуса. Услуги по иным юридическим аспектам сделки согласуются и оплачиваются дополнительно. Наиболее важной работой адвоката является комплексная проверка объекта недвижимости:

• проверка юридической чистоты владения недвижимостью продавцом;
• проверка природоохранной чистоты объекта на предмет отсутствия ограничений или запретов лесного, ландшафтного, археологического, морского и любого иного природоохранного характера;
• проверка налоговой чистоты продавца;
• проверка гражданской чистоты покупателя на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев;
• проверка в Ипофикофилакио (реестре недвижимости) на предмет чистоты объекта (заложено/нет жилье, находится/нет под судебным арестом, наличие наследников и др.) и законности продажи;
• проверка в Ктиматологио (Земельной палате) на предмет соответствия площади и границ продаваемого жилья официальным документам;
• проверка в Полеодомиа (градостроительном органе) в случае приобретения земельного участка под постройку.

Зарегистрируйтесь в налоговой инспекции. Чтобы вас могли идентифицировать греческие финансовые органы, необходимо иметь персональный Налоговый регистрационный номер (AFM). Его присвоение сопровождается приобретением ограниченной налоговой ответственности (в основном в отношении налога на имущество). Как иностранный покупатель вы должны запрашивать и получать Налоговый регистрационный номер в иностранном отделе местной налоговой инспекции. Для этого вам необходим только заграничный паспорт с действующей визой. Чтобы оплатить выбранный объект, нужно легализовать денежные средства. Для этого вы должны открыть на свое имя счет в греческом банке. Вам необходимо будет предоставить паспорт с действующей визой и греческий налоговый номер. Минимальная сумма для открытия счета 50 евро. Далее нужно со счета в российском банке перевести денежную сумму на греческий счет. Лучше выбрать греческий банк, который имеет какую-то связь с вашей страной, либо европейский банк, имеющий филиалы в России, или же российский банк, имеющий филиалы в Греции. Оформите предварительный договор и внесите предоплату, что закрепит за вами недвижимость на период оформления документов. Если вы приобретаете готовое жилье, достаточно указать его площадь и адрес. Если же это договор с застройщиком, нужно обговорить даже мельчайшие детали сделки: общие параметры, размер предоплаты, сроки подписания договора купли-продажи и др. Средний размер аванса — 2% от общей стоимости. Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть предоплату, если по вашей вине, аванс не возвращается (условия возврата также должны быть прописаны в предварительном договоре).

Подготовьте необходимые документы и просчитайте предстоящие дополнительные расходы по сделке приобретения недвижимости. Для оформления контракта с вашей стороны потребуется предоставить свидетельство об отсутствии задолженности по налогам, свидетельство о предварительной оплате налога на передачу недвижимости.

Налог на передачу недвижимости (Real Estate Transfer Tax) составляет от 7 до 11%. В дополнительные расходы также входят реестровый сбор — 1% от кадастровой стоимости объекта, гонорар нотариусу — около 1,5% от суммы сделки без учета сборов на проверку титула в реестре, гонорар агентству недвижимости — 2% от суммы сделки, гонорар адвокату — около 2% от суммы сделки (включая отчисления в коллегию адвокатов), Ипофикофилакио, Ктиматологио, Полеодомиа — около 0,5% (процент приблизительный, поскольку сумма высчитывается на основании площади, суммы сделки, региона и др.), а также единовременный государственный налог на приобретение недвижимости, он составляет 7–9% (в зависимости от типа недвижимости) от кадастровой стоимости объекта.

В качестве примера рассмотрим расходы на покупку недвижимости площадью 100 м² стоимостью 200 000 евро: гонорар нотариусу — 3000 евро (1,5% от суммы сделки), гонорар агентству недвижимости — 4000 евро (2% от суммы сделки), гонорар адвокату — 3000 евро (1,5 % от суммы сделки), налог, перечисляемый в коллегию адвокатов — 1250 евро (0,65% от суммы сделки), Ипофикофилакио, Ктиматологио, Полеодомиа — 1000 евро (около 0,5%, процент приблизительный, поскольку сумма высчитывается на основании площади, суммы сделки, региона и др.), единовременный налог на недвижимость — 22 000 евро (11% от суммы сделки). Итого: 34 250 евро (18,1% от суммы сделки). Заключите договор купли-продажи. В назначенный день вы, ваш адвокат и продавец встречаетесь у нотариуса для подписания договора. В его присутствии покупатель передает продавцу банковский чек. Номер чека в обязательном порядке вписывается в договор. Договоры купли-продажи имущества в Греции требуют письменного оформления по определенной форме и нотариального удостоверения. Функции общественного нотариуса в Греции очень ограничены и включают в себя обязанность сообщить и обеспечить понимание сторонами их прав и обязательств по сделке. Это осуществляется практически только через прочтение содержания контракта перед его подписанием на языке, понятном сторонам. Обычно стороны принимают нотариуса по рекомендации продавца. Данная процедура может быть выполнена и в греческом консульстве. Оно может выполнить юридические действия, которые в Греции находятся в компетенции нотариуса. Контракт может быть подписан в присутствии уполномоченного консульского сотрудника бесплатно.

Зарегистрируйте купленную недвижимость на ваше имя в Ипофикофилакио и Ктиматологио, это производится на основании договора о купле-продаже в течение нескольких дней. Тем самым ваше право владения данной недвижимостью окончательно закрепляется в государственных органах.

См. также