Maindoor.Ru - Мировой портал недвижимости

У большинства россиян этот мегаполис в первую очередь ассоциируется с туманами и облаками. И действительно, там немного солнечных дней, но как ни странно осадков тоже немного, а средняя температура даже в январе не опускается ниже нуля — в Москве определенно не лучше. Лондон не уступает столице нашей родины и по насыщенности культурной жизни. Здесь расположены сотни выставочных и концертных залов, музеев, театров и галерей, среди которых известные во всем мире Ковент-Гарден, Вестминстерское аббатство, Биг-Бен, Собор святого Павла, Тауэр... В Лондоне много зелени, просторных садов и парков.

Столица Великобритании — это кладезь идей и возможностей для архитекторов, художников, музыкантов, модельеров, фотографов и других представителей творческих профессий — не зря его выбрали для постоянного места жительства столько мировых звезд сцены, кино и музыки. Кроме того, Лондон — важнейший экономический и финансовый центр мира. В городе находятся представительства и штаб-квартиры крупнейших банков, инвестиционных фондов, страховых и управляющих компаний и Лондонская фондовая биржа. Здесь расположен и крупнейший в стране университет, где обучаются около 125 тыс. студентов. А помимо него еще сотня-другая частных школ, институтов и колледжей.

Конечно, жить в таком динамичном, разностороннем, экономически развитом и ухоженном городе необыкновенно интересно и престижно, иметь недвижимость в Лондоне — это определенно признак хорошего вкуса. К тому же мегаполис привлекает миллионы бизнесменов, туристов, студентов и жителей британских провинций, приезжающих в столицу на заработки или ради карьеры, а поэтому жилье всегда можно выгодно сдать в аренду.

Цены растут

До мирового финансового кризиса, т. е. в период с 2007-го по первую половину 2008 года, Лондон считался одним из самых дорогих городов мира наравне с Монако, Нью-Йорком и Москвой. Но без потерь не обошлось и на рынке лондонской недвижимости. Эксперты сходятся во мнении, что с момента пика, пришедшегося на конец 2007 года, к весне текущего года цены упали на 15–17%. «Но правда, до этого за последние десять лет они успели вырасти практически в два раза», — говорит Юлия Эпова, генеральный директор компании Estate Elite.

«В отношении Лондона указанное падение цен — это скорее хороший показатель, — свидетельствует Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills. — Экономика Англии очень глобализована, поэтому ожидалось, что недвижимость ее столицы ждет такое же падение, как в США, однако этого не случилось».

Причин тому несколько. Во-первых, в этом году лондонским жильем очень заинтересовались инвесторы из США, Западной Европы и России, спешащие воспользоваться интересными предложениями и скидками от застройщиков, а также слабым курсом фунта по отношению к доллару и евро: «Из-за ослабления фунта в марте 2009-го цены на лондонские квартиры в долларах снизились на 50% по сравнению с уровнем 2007 года», — говорит Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. Таким образом, сформировался устойчивый спрос. Во-вторых, в Англии и, в частности, в Лондоне процент выданных высокорисковых кредитов был все-таки невелик. А в-третьих, правительство способствовало тому, чтобы банки вели переговоры с заемщиками и пытались реструктурировать займы, а не взыскивать за неуплату квартиры и дома. Поэтому рынок не захлестнула ожидаемая волна дешевого жилья, и при существующем интересе к лондонской недвижимости образовался дефицит предложения, что и способствовало первичному росту цен.

Дальнейший рост стимулировали неугасающий интерес инвесторов и финансовая политика правительства по снижению процентной ставки, что сделало более доступными ипотечные кредиты. Сегодня средняя ипотечная ставка составляет 3,95–4,45%. Она зависит от надежности клиента и размера первоначального взноса. Однако раньше можно было взять кредит на 95% от стоимости жилья, а теперь — максимум на 70%.

Сейчас можно смело говорить о росте. По данным правительства без учета фактора сезонности с начала года цены поднялись на 6–7%. «Королевский институт инженеров-оценщиков недвижимости также свидетельствует, что за период с мая по сентябрь цены выросли по всей Англии — в среднем на 6%. Сегодня цены лишь на 4-7% меньше, чем год назад. Последние четыре месяца они только росли», — говорит Юлия Эпова. Так, в сентябре — на 1,2%, а в октябре — уже на 2,1% — это самый высокий показатель с июля 2007 года.

С наибольшей вероятность стоимость жилья будет увеличиваться и дальше. «Об этом свидетельствует тот факт, что в Лондоне дорожает коммерческая недвижимость, а значит, бизнес и производство восстанавливаются, что приведет к росту доходов населения и спроса на жилье», — анализирует ситуацию Игорь Индриксонс. Кроме того, статистика свидетельствует, что с начала текущего года количество заявок на покупку объектов в Лондоне превышает количество обращений по продажам, а если спрос больше предложения, цены всегда растут. В общем, для тех, кто еще не купил жилье в Лондоне, сейчас самое время вставать в очередь.

Инвестиции

Несмотря на все вышесказанное, бурного роста цен на рынке столицы Соединенного Королевства в ближайшие два-три года ждать не стоит, эксперты говорят о 3–4%, более быстрый рост возможен лишь после 2011 года. Поэтому рассчитывать на существенный доход от перепродажи недвижимости можно будет лишь в среднесрочной и долгосрочной перспективе. «При этом наиболее привлекательным с точки зрения долгосрочных инвестиций нам представляется сегмент элитного жилья центрального Лондона. Мы прогнозируем, что оно будет лидировать по темпам восстановления британского рынка», — утверждает Елена Юргенева. Но для получения прибыли сейчас лучше всего ориентироваться на доходы от сдачи недвижимости внаем. «Лондонский рынок, пожалуй, самый ликвидный в плане аренды: около 60% жилья сдается, и от аренды в среднем можно получать около 5% в год», — сообщает Игорь Индриксонс.

Для инвестиций с целью получения доходов от сдачи внаем неплохим приобретением будет квартира в центральном, западном и восточном Лондоне, при этом район или административный округ особой роли не играют, главное, чтобы жилье находилось не дальше второй зоны метро. «Хорошо сдаются квартиры в районах с прекрасной инфраструктурой, наибольшей популярностью пользуются жилые комплексы, построенные вдоль реки или рядом с парком и к тому же недалеко от станции метро», — говорит Юлия Эпова.

Если рассчитывать на широкий круг потенциальных арендаторов и сокращать срок экспонирования объекта, то лучше всего покупать недвижимость в демократичных районах, например, в Kлапаме (SW9) или Ислингтоне. Лучше всего сдается бюджетное жилье (одна-две спальни) с мебелью и техникой недалеко от метро. Квартира с одной спальней в Клапаме площадью около 60–70 м² обойдется в 330–350 тыс. евро. Однако в Лондоне довольно легко сдать внаем и весьма дорогое жилье в центральных районах, ведь сюда съезжаются бизнесмены и банкиры со всего мира, и они готовы снимать квартиры за 4000–5000 фунтов в неделю.

Кроме того, в Лондоне очень популярно снимать жилье сообща, одну многокомнатную квартиру часто арендуют два-три жильца (обычно это приятели, однокурсники или сотрудники одной фирмы), поэтому на рынке аренды ликвидны и квартиры с двумя-тремя спальнями, но только одинаковыми по площади, ведь все снимающие квартиру жильцы хотят быть в одинаковых условиях. Подобная квартира все в том же Клапаме обойдется в 350–400 тыс. евро. Если позволяет размер капитала, то можно вложить средства и в целый многоквартирный доходный дом с такими апартаментами, но в этом случае надо быть готовым к оформлению кучи документов: договор на аренду жилья придется заключать с каждым жильцом в отдельности.

Еще один выгодный вариант вложения средств — покупка объектов в будущих апарт-отелях, их можно выгодно сдавать внаем управляющей компании. Выбирая подобные проекты, следует ориентироваться на центральные районы, наиболее популярные у туристов. Например, сейчас можно купить квартиры в апарт-отеле Westminster Bridge Park Plaza. Он находится напротив Биг-Бена и Парламента, а из его окон открываются фантастические виды на город и Темзу. Такой отель никогда не останется пустым, поэтому управляющая компания гарантирует ежегодный доход в размере 6%, а прогнозируемая прибыль этого объекта составляет до 20% годовых. Студио в этом отеле обойдется в 350 тыс. евро.

Дом, в котором я живу

Если есть желание не только получать доход от лондонской недвижимости, но и жить в этом городе, то выбор жилья зависит прежде всего от бюджета и от личных предпочтений, но в любом случае стоит покупать объекты только в безопасных, чистых и ухоженных районах с хорошей инфраструктурой. «Традиционно такими районами в Лондоне считаются центральные, западные и юго-западные. Есть неплохие районы и на севере, такие, как Хамстэд и Свис Коттэдж, а на северо-востоке больше бедных кварталов с многонациональным населением», — сообщает Юлия Эпова. Очевидно, что в последних выше уровень преступности.

Как показывает статистика, российские покупатели чаще всего интересуются элитной дорогой недвижимостью Лондона. Им можно посоветовать квартиры и дома в районах Белгравия, Челси, Найтсбридж, Кенсингтон и Мэйфэр. Это так называемые районы prime-center London — центральные, самые престижные и, естественно, самые дорогие. «Здесь живут очень состоятельные люди, и находятся самые дорогие рестораны и бутики. Уровень цен тут высокий: стоимость квадратного метра в самых лучших домах может доходить до 60 тыс. фунтов. К тому же в третьем квартале 2009-го цены увеличились в среднем еще на 4% по сравнению с нижней точкой падения», — сообщает Ирина Зонабенд, менеджер по работе с клиентами отдела зарубежной недвижимости IntermarkSavills. Сегодня обычные апартаменты с одной спальней площадью 57 м² в новом жилом комплексе в Челси стоят около 730–750 тыс. евро. А роскошная квартира в таунхаусе в Кенсингтоне с тремя спальнями, двумя ванными, отделкой и мебелью общей площадью 162 м² стоит в среднем 1,8 млн евро. Собственный дом в Белгравии с шестью комнатами (три из которых — спальни) общей площадью 295 м² выставлен на продажу за 8,84 млн евро.

Помимо вышеуказанных районов довольно престижно и комфортно жить в Central Лондоне (Фулхеме, Патнее, Ричмонде, Ноттингхилле, Холонд-Парке и др.). «Тут много парков и зелени, у этих районов хорошее транспортное сообщение с центром. Здесь живут в основном семейные люди. Цены тут значительно ниже, чем в prime-center London, но, правда, в третьем квартале 2009-го они увеличились на 8%», — рассказывает Ирина Зонабенд. А Игорь Индриксонс особо выделяет Ричмонд, отличающийся хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью и огромным парком, в котором гуляют дикие животные. Дом в этом районе с девятью комнатами (четыре из которых — спальни) общей площадь 457 м² стоит в среднем 5,7 млн евро. А квартиру с одной спальней в Ноттингхилле можно купить за 550 тыс. фунтов.

А если бюджет покупки ограничен в 300–500 тыс. фунтов, то лучше всего выбирать жилье в таких районах как Kлапам, Ислингтон, Чезик, Далвиг и т. п. В Клапаме, расположенном на станции метро Stockwell (до центра на метрополитене 12 минут) рядом с садами Durand Gardens и Albert Square, где много таунхаусов и новых жилых комплексов, модных кафе, баров, ресторанов и магазинов и одна из лучших частных школ, студио площадью 53 м² можно купить за 300 тыс. евро. Квартира с двумя спальнями площадью около 75 м² в районах, более удаленных от центра (около 30 мин. на метро) стоит в среднем 350–450 тыс. евро.

В Лондоне представлена недвижимость практически на любой вкус, но к жилью в хороших районах имеет смысл присматриваться, обладая суммой хотя бы в 100 тыс. евро и безупречными данными, которые позволят оформить ипотеку. Недвижимость этой столицы была, есть и, пожалуй, останется одной из самых дорогих во всем мире, несмотря на всевозможные финансовые потрясения.

Ольга Агуреева

См. также