Зарубежная недвижимость и элитная недвижимость

Не секрет, что недвижимость Болгарии вызывает большой интерес у наших соотечественников. Как и многие другие, этот рынок пострадал от финансового кризиса. По данным Национального статистического института страны средняя стоимость жилья в Болгарии в третьем квартале 2009 года снизилась еще на 5%. Таким образом, годовое падение составило 28%. В подобной ситуации основной вопрос, который интересует многих потенциальных инвесторов: когда же рынок достигнет дна и придет время покупать?

Ответ на него был дан на прошедшей в ноябре конференции по недвижимости BalRec в Софии. По заявлению руководителя отдела экономических исследований банка UniCredit Bulbank Кристофора Павлова, страну ожидает еще три квартала падения цен и только после этого на рынке возобновится рост. Исходя из данного прогноза, идеальным временем для инвестиций в недвижимость Болгарии станут весна и лето 2010 года.

Российских покупателей болгарского жилья, активно следящих за новостями рынка, может взволновать появившаяся недавно в прессе информация о том, что с января следующего года все расчеты по сделкам должны будут осуществляться через банк, а наличный расчет официально запретят. По всей вероятности, эта новая поправка к государственному нотариальному акту, предложенная министром юстиции Болгарии, в очень скором времени будет одобрена парламентом. Цель реформы — сократить уровень мошенничества и отмывания денег в секторе недвижимости.

Для соблюдения данного закона власти Болгарии откроют Депозитарный банк, который будет использоваться при всех операциях с жильем. У банка не будет конкурентов в виде коммерческих учреждений, за его финансовые услуги не будут начисляться проценты, однако придется оплачивать пошлину, размер которой пока не известен. Одним из важных нововведений для покупателей и продавцов станет «выжидательный период», в течение которого депозит будет храниться в банке. Срок «выжидательного периода», пока не известен. Например, во Франции, где работает подобная модель, он составляет в среднем 25 дней.

За разъяснениями Maindoor.ru обратился к директору по развитию бизнеса компании «Виртус» Александру Вакатову. «Я не думаю, что подобные изменения в законодательстве (если они произойдут) усложнят характер проведения сделок между российскими покупателями и болгарскими застройщиками», — сказал он. Звучит оптимистично, но прежде чем узнать, почему Александр придерживается подобного мнения, давайте разберемся с тем, как обстоят дела на сегодняшний день.

Согласно действующему в Болгарии законодательству оформление сделки между покупателем и застройщиком проходит по следующей схеме: подписывается предварительный договор купли-продажи, и на его основании делается перевод денежных средств. Выполнение всех обязательств по предварительному договору влечет за собой составление основного договора купли-продажи — нотариального акта. С момента его заключения право собственности переходит покупателю.

По словам Александра, львиная доля подобных сделок происходит по безналичному расчету. Если же вы рассчитываете оплатить сделку наличными, то и здесь составление предварительного договора является обязательным. В этом случае будущий владелец либо привозит в Болгарию деньги, к примеру, в виде дорожных чеков, либо снимает необходимую сумму со своего банковского счета и вносит их в кассу застройщика.

Существует еще один способ покупки болгарской недвижимости — через создание юридического лица на территории страны. Чаще всего этот метод используется тогда, когда покупатель хочет оформить в собственность не только дом, но и землю, на которой он находится (в Болгарии существует запрет на покупку земли иностранными гражданами). В таком случае оплата недвижимости также чаще всего полностью проводится по безналичному расчету.

Разобравшись с тремя действующими схемами оплаты недвижимости, давайте вернемся к вопросу, почему отмена возможности оплаты наличными не изменит состояния рынка. «Важной составляющей при заключении сделки купли-продажи является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой, — говорит Александр Вакатов. — Цена недвижимости, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Однако, для тех, кто желает оплатить часть сделки наличными, указанная в документах фактическая цена может быть занижена продавцом — с подобными схемами покупатели часто встречаются на московском рынке. Так же как и у нас, в Болгарии есть стоимость официальная — прописанная в документах — и стоимость фактическая. Последняя, как правило, значительно выше нотариальной, а «неофициальная» ее часть может быть внесена наличными».

Причем, по словам Александра, в данной ситуации покупателю не стоит волноваться, что в случае расторжения сделки он сможет вернуть только «официальную» часть платежа, т. к. предварительный договор купли-продажи все равно будет составлен на полную стоимость недвижимости. Подтверждением фактической стоимости недвижимости также является перевод денежных средств через банк, в случае если в назначении платежа корректно указано наименование комплекса и номер апартамента. Здесь стоит отметить, что в отличие от российского по болгарскому законодательству предварительный договор является основанием для перевода денежных средств.

Приведем наиболее часто встречающийся в практике случай: компания-застройщик в предварительном договоре купли-продажи указывает два счета для оплаты: болгарский и кипрский. Фактически это означает, что в нотариальном акте в качестве официальной стоимости объекта недвижимости будет указана та часть суммы, которая перечислена на болгарский счет. Покупатель в обоих переводах указывает назначение платежа, описав в платежном поручении покупаемый объект недвижимости — это служит дополнительной гарантией, что деньги переведены за выбранный объект.

В заключение нашего разговора Александр Вакатов подчеркнул, что сложности с приобретением болгарского жилья чаще всего возникают у тех, кто пытается осуществить сделку самостоятельно, без посредничества специализированных агентств. «Здесь важно понимание того, что происходит на рынке. В докризисную эпоху, когда цены на жилье были на подъеме, практически каждый предприимчивый болгарин открывал маленькую фирму, брал ипотеку в банке и начинал собственное строительство. С наступлением кризиса банки повысили ставки по кредитам, около 80% строительства встало именно из-за финансовой несостоятельности данных организаций. Частному лицу, осуществляющему поиск недвижимости в Интернете или по другим своим каналам, практически невозможно узнать надежность продавца. Специализированные компании имеют возможность досконально изучить репутацию застройщика: юридическую и финансовую состоятельность, добросовестность по выполнению обязательств касательно объектов, построенных в прошлом. Мы заключаем агентские договоры только с надежными фирмами, поэтому клиент может получить гарантии, что сделка пройдет быстро и без проблем, а жилье будет соответствовать его ожиданиям».

Анна Зеля

См. также